城鎮土地使用稅是按年計征，分期繳納的，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人,應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。（納稅金額=占用土面積*單位面積稅額）

1，計稅面積確定

土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。

2，納稅義務發生時間

（一）征收的耕地，自批準征收之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；

（二）征收的非耕地，自批準征收次月起繳納土地使用稅。

財稅〔2006〕186號，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

對于房地產企業而已，不同階段城鎮土地使用稅的計稅面積也是不同的，在實際取得開發階段，是按全部土地面積繳納計算城鎮土地使用稅的，但是一旦竣工后開始銷售房屋的，已經銷售的房屋則在計算城鎮土地使用稅時，需要把這部分的計稅面積減出去。

國稅發〔2003〕89號:

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

由此可知一旦房屋已經銷售房屋所有權已經轉移的，則企業便無需再就該部分房屋所占土地，計算繳納城鎮土地使用稅了。

城鎮土地使用稅納稅額=土地開發面積*單位面積稅額*（建筑總面積-已銷售建筑面積）/建筑總面積

3，免征城鎮土地使用稅的建筑面積

財稅〔2019〕61號:對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

財稅〔2013〕101號:對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

國稅發〔1989〕140號:對企業廠區（包括生產、辦公及生活區）以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅，廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。

4，占用集體土地城鎮土地使用稅納稅問題

財稅〔2017〕29號文件:在城鎮土地使用稅征稅范圍內，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮土地使用稅。

由此可知，租用集體所有土地用于建設的企業或個人，需要實際用地的企業或個人計算繳納城鎮土地使用稅。