小事項可能也存大分歧。營改增大文、財稅[2016]36號文附件一的附件《銷售服務、無形資產、不動產》，對車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅，適用稅率為11%。連財以為，不能簡單地認為凡與停車相關的服務，均適用不動產租賃服務；且同一收費事項在不同經營模式下，其納稅人、稅率、計稅方式也可能不同，現就相關事項作如下探討。

一、關于收取的車位相關費用適用銷售服務稅目分析

從常規情況來看，車輛找一個停放的地方，然后按時向收費人交費，確實是租用了不動產的使用權，按不動產租賃服務征稅可以理解；但是對于特殊情形，尚需具體分析。

（一）物管公司向小區業主按月收取的車位管理費

業主通過一次性支付幾十年的車位使用權，其不動產權利已經屬于業主。物業管理公司所收費用并非不動產的租賃費，不過是小車的管理服務費，應適用現代服務——商務輔助服務——物業管理，執行6%的增值稅率。

（二）地面公用部位的停車費，也需區分不同情形

1、如果是向外來車輛收取的臨時停車費，一般按不動產租賃適用11%的稅率可以理解（代業主收取）；

2、如果是向小區業主按月收取的固定停車費用，又需要區分如下兩種情形：

（1）業委會已授權物業公司代收的費用，應按不動產租賃11%的稅率計征，相當于是小區內所有業主租給停車的其他個人；

（2）業委會并未授權物業公司，物業公司所收的費用，也不過是其服務管理的費用，同樣應適用6%的稅率。

在選擇適用服務及稅率時，需要區分實質，不能僅看表象，只要是停車費用、全部都視為無形資產出租。因為沒有做看護服務的人反過來向不動產權利人收取租金的道理。

二、關于停車不同經營收費模式下的納稅人及適用稅率分析

上述（二）1和（二）2（1）兩種情形，在實際操作時，也有兩種經營模式：

1、包工制：由物管公司收取停車費用，且由物管公司開具發票。這種情形，納稅人為物業管理公司，所收費應按不動產租賃服務11%稅率執行；

2、類似酬金制：如果物業公司僅是代小區業委會收取租金，資金直接入業委會賬戶，并以小區業主名義開具發票，那么納稅人是小區業主、非物管公司。

但小區業主屬于增值稅納稅人中的其他個人還是其他單位，也值得探討。

小區業主是由小區內的房屋所有權人的總稱，他們都是自然人身份，有共有財產，但不具有法人資格，也未經民政部門登記。如果將其作為其他個人，根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）“其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策”。對于預收業主停車租金，如果將業委會看成是其他個人，則理應享受此免稅優惠。

如果將業委會看成是納稅人中的其他單位，則應按小規模納稅人3%的征收率執行。兩種情形均比一般納稅人物業管理公司執行稅率要低。